Antworten auf Fragen zu den Werbungskosten bei Vermietung:
Erhaltungsaufwand kann sofort steuerlich wirksam berücksichtigt werden. Anschaffungsnahe Herstellungskosten wirken sich hingegen lediglich im Rahmen der jährlichen Abschreibung des Gebäudes aus – so wie die Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören die Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden. Und zwar dann, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen – ohne die Umsatzsteuer, also netto.
Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Das gilt auch für Schönheitsreparaturen. Etwa für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie von Fenstern. Schönheitsreparaturen zählen nicht zu den außen vor bleibenden üblicherweise jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten, weil sie im Regelfall eben nicht jährlich vorgenommen werden.
Nicht einzubeziehen in die 15 %-Grenze und damit in jedem Fall sofort abzugsfähig sind damit im Ergebnis nur die jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen und andere Aufwendungen, die nicht im Zusammenhang mit Umbau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stehen. Zum Beispiel die Aufwendungen für die regelmäßige Wartung von Heizungsanlagen und Aufzügen, für die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen sowie die Kosten für den Schornsteinfeger und die Ablesung von Strom und Wasser.
Besteht die Gefahr, dass die 15 %-Grenze überschritten wird, sollten Vermieter prüfen, ob Arbeiten verschoben und erst nach dem Ablauf von drei Jahren durchgeführt werden können. Die spätere Bezahlung bereits durchgeführter Arbeiten reicht allerdings bekanntlich nicht aus.
Bitte dringend beachten: Handelt es sich um eine Erweiterung oder um eine wesentliche Verbesserung, liegen dennoch Herstellungskosten vor – unabhängig vom Drei-Jahres-Zeitraum.
Neu ist eine Übergangsregelung:
Ist der Kaufvertrag für eine vermietete Immobilie vor dem 1.1. 2017 abgeschlossen worden, darf die bisherige BFH-Rechtsprechung zur Behandlung von Schönheitsreparaturen weiter angewendet werden.
Dies bedeutet: Schönheitsreparaturen können außen vor bleiben, wenn sie nicht in einem engen räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stehen.
Welche steuerlichen Möglichkeiten gibt es noch?
Soweit Sie hohen Erhaltungsaufwand in einem Jahr haben, ist die Verteilung auf zwei bis 5 Jahre zu prüfen und möglich.
Soweit die Aufwendungen für die Instandhaltung der Wohnung für die einzelne Maßnahme 4.000 Euro ohne Mehrwertsteuer nicht übersteigen, sind diese sofort als Erhaltungsaufwand abzugsfähig.